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城鎮土地使用稅稅率、計稅依據、計算、案例解析

 

來源:靈芝財會   時間:2022-10-27   瀏覽量:826次


 

摘要:城鎮土地使用稅法 城鎮土地使用稅是以國有土地或集體土地為征稅對象,對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。城鎮土地使用稅稅率、計稅依據、計算、案例解析如下。

 

城鎮土地使用稅是國家在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對使用土地的單位和個人,以其實際占用的土地面積為計稅依據,按照規定的稅額計算征收的一種稅。

  一、納稅人

  在市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,實際使用土地的單位和個人。

  城鎮土地使用稅的納稅人,根據下列用地者的不同情況分別確定:

  1.城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。

  2.擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的,由代管人或實際使用人繳納。

  3.土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的,由實際使用人納稅。

  4.土地使用權共有的,共有各方均為納稅人,由共有各方分別納稅。

  土地使用權共有的,以共有各方實際使用土地的面積占總面積的比例,分別計算繳納城鎮土地使用稅。

  二、征稅范圍

  凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的土地,不論是屬于國家所有的土地,還是集體所有的土地,都屬于城鎮土地使用稅的征稅范圍。

  公園、名勝古跡內的索道公司經營用地,應按規定繳納城鎮土地使用稅。

  三、稅率

  城鎮土地使用稅采用定額稅率,即采用有幅度的差別稅額,按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鎮土地使用稅年應納稅額。具體標準如下:

       1.大城市1.5~30元。

  2.中等城市1.2~24元。

  3.小城市0.9~18元。

  4.縣城、建制鎮、工礦區0.6~12元。

  大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農業正式戶口人數為依據,按照國務院頒布的《城市規劃條例》中規定的標準劃分。人口在50萬人以上者為大城市;人口在20~50萬人者為中等城市;人口在20萬人以下者為小城市。城鎮土地使用稅稅率見表:

城鎮土地使用稅稅率

級別

人口()

每平方米稅額()

大城市

50萬以上

1.5-30

中等城市

20~50

1.2-24

小城市

20萬以下

0.9-18

縣城、建制鎮、工礦區

 

0.6-12


  四、計稅依據和應納稅額的計算

  年應納稅額=實際占用應稅土地面積(平方米)×適用稅額

  計稅依據是納稅人實際占用的土地面積。

  土地面積以平方米為計量標準。

  計稅依據具體按以下方法確定:

  測定面積1.

  凡由省級人民政府確定的單位組織測定土地面積的,以測定的土地面積為準。

  證書面積2.

  尚未組織測定,但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的,以證書確定的土地面積為準。

  申報面積3.

  尚未核發土地使用證書的,應由納稅人據實申報

  土地面積,并據以納稅,待核發土地使用證書后再作調整。

  五、稅收優惠

  ()下列用地免征城鎮土地使用稅

  1.國家機關、人民團體、軍隊自用的土地

  2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地

  3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地

  4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地

  5. 直接用于農、林、牧、漁業的生產用地

  6.經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地,從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10

  7.由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利用地和其他用地

  8.免稅單位與納稅單位之間無償使用的土地,按使用主體的身份納稅

  六、征收管理

  納稅義務時間:

  1.購置新建商品房:房屋交付使用次月

  2.購置存量房地產:房產證簽發次月

  3.出租、出借房產:出租、出借次月

  4.出讓或轉讓方式有償取得土地使用權:受讓方從合同約定交付土地時間的次月(合 同未約定交付時間的從合同簽訂次月)

  5.新征用耕地:批準征用之日起滿 1 年時開始納稅

  6.新征用非耕地:批準征用次月起納稅

  按年計算、分期繳納(年度稅額/12)

  納稅地點:

  土地所在地


      20179月份總結——

城鎮土地使用稅要點總結(稅率、計稅依據、應納稅額的計算)

  城鎮土地使用稅是以國有土地或集體土地為征稅對象,對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。

  知識點:納稅義務人與征稅范圍

  ()納稅義務人

  在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內使用土地的單位和個人。

  納稅人的具體規定

  情形

  納稅人

  1.擁有土地使用權的單位和個人

  2.擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的

  土地的實際使用人和代管人

  3.土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的

  實際使用人

  4.土地使用權共有的

  共有各方都是納稅人,由共有各方分別納稅。各自應以其實際使用的土地面積占總面積的比例,分別計算繳納土地使用稅。

  ()征稅范圍

  城市、縣城、建制鎮和工礦區內的國家所有和集體所有的土地,不包括農村集體所有的土地。

  知識點:稅率、計稅依據和應納稅額的計算

  ()稅率——有幅度的定額稅率

  每個幅度稅額的差距為20

  經濟落后地區,稅額可適當降低,但降低額不得超過稅率表中規定的最低稅額30%。經濟發達地區的適用稅額可適當提高,但需報財政部批準。

  ()計稅依據——納稅人實際占用的土地面積

  類型

  計稅依據

  由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的

  測定面積

  尚未組織測量土地面積,但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的

  以證書確認的土地面積

  尚未核發土地使用證書的

  申報的土地面積,待核發土地使用證以后再作調整

  對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地

  暫按應征稅款的50%征收土地使用稅

  ()應納稅額的計算方法

  全年應納稅額=實際占用應稅土地面積(平方米)×適用稅額

  【例題1·單選題】某企業在市區擁有一塊地,尚未由有關部門組織測量面積,但持有政府部門核發的土地使用證書。下列關于該企業履行城鎮土地使用稅納稅義務的表述中,正確的是( )。

  A.暫緩履行納稅義務

  B.自行測量土地面積并履行納稅義務

  C.以證書確認的土地面積作為計稅依據履行納稅義務

  D.待將來有關部門測定完土地面積后再履行納稅義務

  『正確答案』C

  『答案解析』尚未組織測量,但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的,以證書確認的土地面積為準。

  【例題2·單選題】(2012)甲企業位于某經濟落后地區,201112月取得一宗土地的使用權(未取得土地使用證書),20121月已按1500平方米申報繳納城鎮土地使用稅。20124月該企業取得了政府部門核發的土地使用證書,上面注明的土地面積為2000平方米。已知該地區適用每平方米0.9元~18元的固定稅額,當地政府規定的固定稅額為每平方米0.9元,并另按照國家規定的最高比例降低稅額標準。則該企業2012年應該補繳的城鎮土地使用稅為( )元。

  A.0

  B.315

  C.945

  D.1260

  『正確答案』B

  『答案解析』補稅=(2000-1500)×0.9×(1-30%)=315()

  知識點:征收管理

  ()納稅期限——按年計算,分期繳納

  ()納稅義務發生時間——次月

  土地用途

  納稅義務發生時間

  納稅人購置新建商品房

  自房屋交付使用之次月起

  購置存量房

  自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續,房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起

  納稅人出租、出借房產

  自交付出租、出借房產之次月起

  以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的

  應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納;合同未約定交付時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納

  納稅人新征用的耕地

  自批準征用之日起滿1年時開始繳納

  納稅人新征用的非耕地

  自批準征用次月起繳納

  200911日起,納稅人因土地的權利發生變化而依法終止城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到土地權利發生變化的當月末

  ()納稅地點和征收機構——土地所在地,地方稅務機關

  【例題1·單選題】某市房地產企業20081-10月在6千平方米的土地上開發建成一幢建筑面積為6萬平方米的商品房,年內未銷售;20084月有償受讓填海形成的土地2萬平方米。當地城鎮土地使用稅的適用年稅額為每平方米3元,該企業2008年應繳納城鎮土地使用稅( )元。

  A.18000

  B.58000

  C.78000

  D.220000

  『正確答案』B

  『答案解析』房地產開發企業的土地使用稅規定不同于房產稅。應納土地使用稅=6000×3+20000×3×8/12=58000()。

  【例題2·多選題】下列各項中,符合城鎮土地使用稅有關納稅義務發生時間規定的有( )。

  A.納稅人新征用的耕地,自批準征用之月起繳納城鎮土地使用稅

  B.納稅人出租房產,自交付出租房產之次月起繳納城鎮土地使用稅

  C.納稅人新征用的非耕地,自批準征用之月起繳納城鎮土地使用稅

  D.納稅人購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起繳納城鎮土地使用稅

  『正確答案』BD

  『答案解析』選項A,納稅人新征用的耕地,自批準征用之日起滿一年繳納城鎮土地使用稅;選項C,納稅人新征用的非耕地,自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。

  【例題3·單選題】某人民團體A、B兩棟辦公樓,A棟占地3000平方米,B棟占地1000平方米。2007330日至1231日該團體將B棟出租。當地城鎮土地使用稅的稅率為每平方米15元,該團體2007年應繳納城鎮土地使用稅( )元。

  A.3750

  B.11250

  C.12500

  D.15000

  『正確答案』B

  『答案解析』人民團體自用的A樓免征城鎮土地使用稅,但出租的B樓屬于經營使用,不享受免稅政策,應從交付出租、出借房產之次月起,繳納城鎮土地使用稅。B樓城鎮土地使用稅=1000×15×9÷12=11250()。

 



 

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