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不動產出租免租期政策規定、案例解析

 

來源:靈芝財會   時間:2022-10-27   瀏覽量:826次


 

摘要:納稅人出租不動產,租賃合同中約定免租期的,是否需要視同銷售? 不動產出租主要涉及到增值稅及附加稅費、企業所得稅、房產稅、印花稅和城鎮土地占用稅等。不動產出租免租期政策規定、案例解析如下。

 

不動產出租免租期涉稅規定

  問:納稅人出租不動產,租賃合同中約定免租期的,是否需要視同銷售?

  答:不動產出租主要涉及到增值稅及附加稅費、企業所得稅、房產稅、印花稅和城鎮土地占用稅等。

  一、增值稅及附加稅費

  根據《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告(國家稅務總局公告2016年第86)規定:“七、納稅人出租不動產,租賃合同中約定免租期的,不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法(財稅〔2016〕36文件印發)第十四條規定的視同銷售服務。因此,出租房只要按照實際收取的租金計算繳納增值稅就可以。

  同時,根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法(財稅〔2016〕36號附件1)第四十五條第二項規定,提供租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。若存在預收房租情況,出租方在收到預收款當天,產生納稅義務。

  比如20211120日出租方按照合同約定收取2022年全年房租30萬元(不含稅月租金3萬,1-2月免租金),出租方在202112月初應該按照30萬元及適用稅率申報這筆租金的增值稅。

  出租方繳納增值稅后,還要相應繳納城建稅、教育費附加等附加稅費。

  二、企業所得稅方面

  根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條規定,企業所得稅法第六條第()項所稱租金收入,是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入,按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現,免租期不屬于承租人應付租金的日期,因此,免租期內企業所得稅中無須確認租金收入。

  另外,根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知(國稅函〔2010〕79)規定,一、關于租金收入確認問題:根據《企業所得稅實施條例》第十九條的規定,企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入,應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中,如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則,出租人可對上述已確認的收入,在租賃期內,分期均勻計入相關年度收入。

  前述案例,出租方應該將30萬元租金收入作為在2021年所得稅收入確認。

  三、房產稅方面

  根據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知(財稅〔2010〕121)第二條規定,關于出租房產免收租金期間房產稅問題,對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。這個規定意味著,20221-2月份,出租方需要按照房產原值計算繳納房產稅。因此,出租方是提供免租期還是降低月租金,需要做適當籌劃。

  關于一次性收取租金,是一次性繳納房產稅,還是租賃期內分期繳納房產稅,各地稅務機關要求不完全一樣,需要關注當地政策。

  四、印花稅方面

  根據《中華人民共和國印花稅暫行條例(國務院令第11)《印花稅稅目稅率表》規定,財產租賃合同按租賃金額千分之一繳納印花稅。印花稅屬于行為稅,與簽合同行為、合同金額有關,與免租期無關。

  前述案例,應該按照按不含稅租賃金額30萬元和千分之一的稅率計算繳納印花稅。

  五、城鎮土地使用稅方面

  根據《國家稅務局關于檢發<關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定>的通知(國稅地字〔1988〕第15)第四條規定,土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。因此,不論是否有免租期,出租方都需要繳納城鎮土地使用稅。

  六、會計處理方面

  會計處理上,按照權責發生制的要求,對于出租人提供免租期的,出租人應當將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內,按直線法或其他合理的方法進行分配,免租期內出租人應當確認租金收入。

  來源:建筑財稅頻道   作者:李志遠整理


不動產免租期的相關稅務分析

  本篇文章將以案例的形式為大家展現。

  案例:甲公司(一般納稅人)持有一棟寫字樓,房產原值為2000萬,合同約定將該房產于20206-202112月租給乙公司,月租金為5萬元,并約定,20206-8月為免租期,全部租金80萬于20209月初一次性支付(不含增值稅)。

  當地政府規定的房產余值扣除比例為30%。

  一、增值稅相關

  1.增值稅銷售額的認定

  《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告(國家稅務總局公告2016年第86)第七條:納稅人出租不動產,租賃合同中約定免租期的,不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法(財稅〔2016〕36文件印發)第十四條規定的視同銷售服務。

  免租期不屬于增值稅視同銷售范圍,無需按視同銷售繳納增值稅。

  2.增值稅納稅義務發生時間

  《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅[2016]36)第四十五條及《財政部 稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知(財稅〔2017〕58)第二條:納稅人提供租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

  本案例中免租期20206-8月無需繳納增值稅,增值稅納稅義務發生時間為20209月初收到預收款80萬時,按照9%增值稅稅率申報繳納增值稅。

  應交增值稅=80*9%=7.2

  二、企業所得稅相關

  1.企業所得稅收入額的認定

  《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條:企業發生非貨幣性資產交換,以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的,應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務,但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

  免租期對于所得稅同樣不屬于視同銷售范圍,無需按視同銷售確認企業所得稅收入。

  2.納稅義務發生時間

  《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知(國稅函〔2010〕79)第一條:關于租金收入確認問題,根據《實施條例》第十九條的規定,企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入,應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中,如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則,出租人可對上述已確認的收入,在租賃期內,分期均勻計入相關年度收入。

  本案例中免租期20206-8月無需按視同銷售確認所得稅收入,企業所得稅收入2020年與2021年分別為:

  2020年所得稅收入=5*4=20

  2021年所得稅收入=5*12=60

  三、房產稅相關

  房產稅計稅依據的認定

  《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知(財稅〔2010〕121)第二條:關于出租房產免收租金期間房產稅問題,對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

  本案例中甲公司應交房產稅金額為:

  免租期20201-8月需繳納房產稅=2000*(1-30%)/12*8*1.2%=11.2

  20209-12月需繳納房產稅=(5*4)*12%=2.4

  2021年需繳納房產稅=(5*12)*12%=7.2

  2020年與2021年共需繳納房產稅金額=11.2+2.4+7.2=20.8

  思考:在這個案例中,我們看到雖然20206-8月租賃出去了,但是沒有收租金,出租房卻要按照房產原值繳納房產稅,從業務實質來看,出租房收取的80萬就是租賃19個月的租金,如果租賃合同簽訂租賃期間為20206-202112月,租金80萬,此時甲公司應交房產稅金額為:

  20201-5月需繳納房產稅=2000*(1-30%)/12*5*1.2%=7

  20206-202112月需繳納房產稅=80*12%=9.6

  2020年與2021年共需繳納房產稅金額=7+9.6=15.6

  在該方式下租金收入未發生變化,但比約定免租期方式少納房產稅:20.8-15.6=5.2

  實際業務中,各公司需要根據自己實際情況選擇約定免租期還是將免租期納入租賃期,簽訂期間租金。

  四、印花稅相關

  印花稅計稅依據的認定及納稅義務發生時間

  根據《中華人民共和國印花稅暫行條例(國務院令第11),印花稅自應納稅憑證書立時,由立合同人按租賃金額的千分之一貼花。

  由于印花稅屬于行為稅的本質,其繳納不受免租期的影響。

  本案例中甲及乙公司均應交印花稅金額=80*0.1%=0.8

  來源:中稅中興      作者:石冰懿



  20199月的解析——

案例解析免租期的涉稅處理

  甲公司是增值稅小規模納稅人,201912月份一次性預收商鋪2020年度租金120萬元(每月10萬元,假設為不含稅價),并在合同中約定12月份為免租期,該部分商鋪原值350萬。房產稅按房產原值70%進行折算。分析該業務的增值稅、房產稅和企業所得稅和其他稅費的處理。

  一、增值稅

 。ㄒ唬└鶕國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題》(國家稅務總局公告2016年第86)第七條規定,納稅人出租不動產,租賃合同中約定免租期的,不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36文件印發)第十四條規定的視同銷售服務,因此201912月免收的租金不需要繳納增值稅。

 。ǘ└鶕營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號附件1)第四十五條第二項規定,提供租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天,因此甲公司應于201912月確認增值稅銷售收入120萬元。

  聯想:假設本案例的甲公司換成其他個人出租房產,根據《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第4)第四條規定,自然人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入,可在對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅。

  二、企業所得稅

  根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十九條規定,企業所得稅法第六條第(六)項所稱租金收入,是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入,按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現,免租期不屬于承租人應付租金的日期,因此,免租期內企業所得稅中無須確認租金收入。

  該公司收取的2020年全年的租金收入可以在收取租金時201912月確認,也可以根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79)規定,……如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則,出租人可對上述已確認的收入,在租賃期內,分期均勻計入相關年度收入,在2020年確認收入120萬元。

  三、房產稅

  根據《政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121)第二條規定,關于出租房產免收租金期間房產稅問題,對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。因此,案例中甲公司出租房屋,免租期201912月的房產稅,按照房產原值減除30%后的余額,按1.2%征收,小規模納稅人可以減半征收201912月應繳納房產稅3500000×70%×1.2%×1/12×50%=1225元;2020年全年應繳納房產稅1200000×12%×50%=72000元;合計應繳納房產稅73225元。

  假設本案例換一種合同簽訂方式,甲公司與承租方約定201912月到202012月一共13個月的房租為120萬元,合計應繳納房產稅1200000×12%×50%=72000<約定免租期應繳納房產稅73225元,可見約定免租期并不一定能夠節稅。

  四、土地使用稅

  根據《國家稅務局關于檢發<關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定>的通知》(國稅地字〔1988〕第15)第四條規定,土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。甲企業需要繳納城鎮土地使用稅,應納稅額=每平方米土地年稅額÷12×占地面積,根據《關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13)第三條規定,增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征。

  五、其他稅費

  城鎮土地使用稅沒有免稅規定;印花稅與免租期無關,印花稅是按照租賃金額的千分之一貼花,應納稅憑證是財產租賃合同,除非免租期另行簽訂合同,不然視為同一合同。城建稅和兩附加的計稅依據是實際繳納的消費稅、增值稅額,免租期增值稅免,城建稅和兩附加也免。

  來源:小穎言稅  作者:嚴穎

 



 

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