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地下車位:合理的處置方式,可以減輕稅負

 

來源:靈芝財會   時間:2022-10-25   瀏覽量:1256次


 

摘要:由于地下車位與地上房產形成建筑整體,不同的處置方式其成本費用的分攤方法有區別,進而影響土地增值稅和企業所得稅的計算。如果企業選擇合理的處置方式,可以減輕稅負。地下車位:合理的處置方式,可以減輕稅負如下。


房地產企業處置地下車位的方式主要有四種:辦理產權證轉讓、轉讓使用權、收取停車費、無償供業主使用。由于地下車位與地上房產形成建筑整體,不同的處置方式其成本費用的分攤方法有區別,進而影響土地增值稅和企業所得稅的計算。如果企業選擇合理的處置方式,可以減輕稅負。

  案例

  湖南省某房地產A公司在市區開發商業、普通住宅連體樓一幢。其中,1層~3層為商業用房,每層可售建筑面積1000平方米,層高5.6;3層以上為普通住宅,可售建筑面積9000平方米,層高2.8;利用地下基礎設施形成停車位134個,面積2680平方米,開發成本2000/平方米。按照地上房產的面積分配車位,普通住宅100個,商業用房34個。住宅和23層商業用房在當年銷售,分別收取4680萬元和4400萬元。一層商業用房租賃給某電器公司從事經營活動,房產原值903萬元,年租金180萬元,當年收取6個月租金90萬元,繳納相關稅費16萬元。該項目取得土地使用權所支付的金額1500萬元,地上房產開發成本4500萬元,開發費用500萬元,地下停車位開發成本536萬元,稅前可扣除折舊額21萬元,支付其他合理費用10萬元。

  根據《湖南省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅管理的公告(2014年第7)規定,土地增值稅清算應按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型分類,分別計算土地增值稅;房地產開發企業建造的可售地下車庫(),按照非住宅類型房地產清算;利用地下建筑和按政府規定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫(),建成后產權屬于全體業主所有或無償移交給政府的其成本、費用可以扣除;轉讓上述不可售地下車庫()永久使用權取得的收入,應按照地上房地產不同類型建筑面積占比,分別計入不同類型房地產銷售收入征收土地增值稅,其成本、費用按照配比原則扣除;單棟建筑物既有住宅又有商業用房的,按層高系數建筑面積分攤法分攤開發成本,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和開發成本之和的10%計算扣除,暫不考慮其他納稅調整事項。

  處置方式一:地下車位辦理了產權證

  向普通住宅購房戶出售100個車位,并辦理了產權證,面積2000平方米,收取款項1200萬元,剩下34個車位用于物業管理,收取停車費10萬元。

  應繳土地增值稅的計算:按層高系數建筑面積分攤法計算不同類型房產應分攤的開發成本。

  5.6米商業用房層高系數=該類型用房層高÷普通住宅層高=5.6÷2.8=2。

  總層高系數面積=(某類型用房可售建筑面積×某類型用房層高系數)=普通住宅可售建筑面積×1+商業用房可售建筑面積×2=9000×1+3000×5.6÷2.8=15000(平方米)。

  某類型用房已售部分的層高系數面積=某類型用房層高系數×某類型用房已售建筑面積。

  普通住宅已售部分層高系數面積=1×9000=9000(平方米)。

  商業用房已售部分層高系數面積=2×2000=4000(平方米)。

  某類型用房已售部分應分攤的開發成本=開發總成本÷總層高系數面積×某類型用房已售部分的層高系數面積。

  普通住宅已售部分應分攤的開發成本=4500÷15000×9000=2700(萬元)。

  商業用房已售部分應分攤的開發成本=4500÷15000×4000=1200(萬元)。

  1.普通住宅應繳土地增值稅的計算

 、俎D讓房地產收入4680萬元,已售面積9000平方米占總可售面積14680平方米(3000+9000+2680)61.31%。

 、诳鄢椖拷痤~=1500(注:取得土地使用權所支付的金額)×(1+10%+20%)(注:房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和開發成本之和的10%計算扣除,財政部規定的加計20%扣除費)×61.31%+2700(注:普通住宅已售部分應分攤的開發成本)×(1+10%+20%)+4680×5.6%(注:營業稅率5%,城建稅率7%,教育費附加3%,地方教育費附加2%)=4967.58(萬元)。

 、墼鲋德(4680-4967.58)÷4967.58=-5.79%。

  增值額<20%,免征土地增值稅。

  2.非住宅類應繳土地增值稅的計算

 、俎D讓房地產收入5600萬元,已售面積4000平方米占總可售面積14680平方米的27.25%。

 、诳鄢椖拷痤~=1500×(1+10%+20%)×27.25%+(1200+2680×0.2×100÷134)(注:商業用房已售部分應分攤的開發成本1200萬元+出售地下車位100個應分攤的開發成本)×(1+10%+20%)+5600×5.6%=2924.94(萬元)。

 、墼鲋德=(5600-2924.94)÷2924.94=91.49%。

 、軕U土地增值稅2675.06×40%-2924.94×5%=923.77(萬元)。

  3.應繳企業所得稅的計算

 、偈杖肟傤~=90+4680+4400+1200+10(注:一層商業用房租金收入90萬元+普通住宅銷售收入4680萬元+商業用房銷售收入4400萬元,地下車位銷售收入1200萬元+收取停車費10萬元)=10380(萬元)。

 、阡N售成本扣除額=已售地下車位的開發成本+已出售普通住宅的開發成本+已出售商業用房的開發成本+應分攤的土地成本=2680×0.2×100÷134(注:出售地下車位100個應分攤的開發成本)+(2700+1200)+1500×13000÷14680(注:已出售普通住宅、商業用房和地下車位面積之和13000平方米÷總建筑面積,可售總建筑面積=各類房產面積+地下車位面積=3000+9000+2680)=5628.34(萬元)。

 、劢洜I稅金及附加=10380×5.6%=581.28(萬元)。

 、芡恋卦鲋刀惪鄢~為923.77萬元。

 、萜陂g費用扣除=開發費用-出租房應分攤的開發費用+折舊+其他稅金+其他=500-500×1000÷12000(注:按建筑面積分攤出租房應分攤的開發費用,其中,一層商業用房面積1000平方米,地上房產總面積12000平方米)+21+16+10=505.33(萬元)。

 、迲U企業所得稅額=(----)×25%=685.32(萬元)。

  處置方式二:地下車位未辦理產權證,轉讓永久使用權

  向普通住宅購房戶出售100個車位永久使用權,取得營業收入1200萬元,剩下34個車位用于物業管理,收取停車費10萬元。在土地增值稅計算上,地下車位不分攤土地成本,商業和普通住宅開發成本的分攤計算同上。

  1.普通住宅應繳土地增值稅的計算

 、俎D讓房地產收入4680+1200=5880(萬元),已售面積9000平方米占總可售面積12000平方米的75%。

 、诳鄢椖拷痤~=1500×(1+10%+20%)×75%+(2700+2680×0.2×100÷134)×(1+10%+20%)+5880×5.6%=5821.78(萬元)。

 、墼鲋德=(5880-5821.78)÷5821.781%。

  增值額<20%,免征土地增值稅。

  2.商業用房應繳土地增值稅的計算

 、俎D讓房地產收入4400萬元,已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

 、诳鄢椖拷痤~=1500×(1+10%+20%)×16.67%+1200×(1+10%+20%)+4400×5.6%=2131.4(萬元)。

 、墼鲋德=(4400-2131.4)÷2131.4=106.44%。

 、軕U土地增值稅=2268.6×50%-2131.4×15%=814.59(萬元)。

  3.應繳企業所得稅的計算

 、偈杖肟傤~=90+4680+4400+1200+10=10380(萬元)。

 、阡N售成本扣除額=2680×0.2×100÷134+2700+1200+1500×11000÷12000(注:因地下車位未辦理產權證不分攤土地成本,稅前扣除的土地成本按已出售普通住宅和商業用房面積之和11000平方米÷總建筑面積,總建筑面積=各類房產面積=3000+9000)=5675(萬元)。

 、劢洜I稅金及附加=10380×5.6%=581.28(萬元)。

 、芡恋卦鲋刀惪鄢~為814.59萬元。

 、萜陂g費用扣除不變為505.33萬元。

 、迲U企業所得稅額=(----)×25%=700.95(萬元)。

  處置方式三:地下車位未辦理產權證,采用三種綜合處置方式

  向普通住宅購房戶出售100個車位永久使用權,取得營業收入1200萬元,另按成本價向二、三層商業購房戶配套出售22個,取得營業收入88萬元,剩下12個車位無償移交給政府。在土地增值稅計算上,地下車位不分攤土地成本,商業和普通住宅開發成本的分攤計算同上,普通住宅的土地增值稅計算同上,屬于免征。

  1.商業用房應繳土地增值稅的計算

  轉讓房地產收入4488萬元(:4400+88),已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

 、倏鄢椖拷痤~=1500×(1+10%+20%)×16.67%+(1200+2680×0.2×34÷134)(注:商業用房已售部分應分攤的開發成本1200萬元,向二、三層商業購房戶配套出售22個車位和無償移交給政府12個車位的開發成本136萬元)×(1+10%+20%)+4488×5.6%=2313.13(萬元)。

 、谠鲋德=(4488-2313.13)÷2313.13=94.02%。

 、蹜U土地增值稅=2174.87×40%-2313.13×5%=754.29(萬元)。

  2.應繳企業所得稅的計算

 、偈杖肟傤~=90+4680+4400+1200+88==10458(萬元)。

 、阡N售成本扣除額=2700+1200+1500×11000÷12000+536(注:地下車位成本)=5811(萬元)。

 、劢洜I稅金及附加=585.65(萬元)。

 、芡恋卦鲋刀惪鄢~=754.29(萬元)。

 、萜陂g費用扣除不變為505.33萬元。

 、迲U企業所得稅額=(----)×25%=700.43(萬元)。

  不同處置方式下的稅收負擔(如圖)

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  從上述案例來看,地下車位的三種處置方式所產生的稅收負擔明顯不同,方式三與方式一、二相比,營業收入增加78萬元,應繳的土地增值稅分別減少169.48萬元、60.3萬元,在各項費用指標不變的情況下,平均稅負分別下降1.6%、0.7%。為何會出現上述情況?從稅法規定上看,辦理了產權證的地下車位屬于可售房產,其面積應歸入可售面積,相應分攤土地成本,未辦理產權證的則無需分攤土地成本。在土地增值稅的具體計算上,《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知(國稅發〔2006〕187)規定,開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。那么地下車位屬于那種清算類別,收入應如何分配?成本應如何分攤?對此,各省都有一些具體規定,但一般是按照受益原則和配比原則來分配收入和歸集成本。

  由于地下車位與地面建筑屬于同一整體不可分割,一般情況下房地產企業對地下車位進行了單獨的工程預算,至于地下與地上建筑的共同成本應如何分攤?國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知(國稅發〔2009〕91)第二十一條第五款規定,納稅人同一項目中建造不同類型房地產的,應按照受益對象,采用合理的分配方法,分攤共同的成本費用。企業所得稅計算上,《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知(國稅發〔2009〕31)第三十三條規定,利用地下基礎設施形成的停車場所,作為公共配套設施進行處理。第二十九條規定,企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

  因此,房地產企業對于地下車位的稅務處理,在土地增值稅計算上,應根據地下車位的處置方式先確認清算類別歸集收入,再進行成本和費用分攤。辦理了產權證的收入應并入非住宅類,相應分攤成本和費用;未辦產權證的應根據地上房地產不同類型建筑面積占比,按照受益的原則和配比的原則來歸類分配收入和成本;共同成本費用應按受益對象和合理的分配方法來分攤計算。在企業所得稅的計算上,應先按制造成本法對地下車位的成本和費用進行計量與核算,再按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,最后根據地下車位的處置形式來確定是否可以稅前扣除。
 



  200810月的知識——

地下室車位面積可否計入可售面積結轉稅前成本費用?

  問:地下室車位面積可否計入可售面積結轉稅前成本費用?

  答:按照內資《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知(國稅發[2006]31)和外資《國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知(國稅發[2001]142)房地產所得稅規定,若達到了結轉銷售收入條件,就要結轉已售開發產品的成本,在計算當期成本(內資)或成本費用(外資)時,先由總成本(外資加費用)除以總可售面積計算出可售面積單位工程成本,再由這個單位成本(外資加費用)去乘以已售面積計算出本期應結轉的成本(外資加費用)。在此計算過程中,兩個房地產稅法規定都對可售面積沒有一個很明確的具體規定,只是外資規定了總可售面積是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積。當一個房地產開發項目存在地下車庫情況下,這時地下室車位面積能否計入可售面積?有的稅務機關認為應計入可售面積,有的則認為不應計入可售面積。筆者認為應計入可售面積,并且該項地下室成本并不可以全部一次性結轉銷售成本,而是進入計算可售面積單位工程成本的總成本,當期實際銷售車位面積計入已售面積,結轉銷售成本,與當期實現的車位銷售收入形成配比。

  因為:一、經房管部門核準的房地產項目建筑面積包括了此地下室面積,整個核準后的建筑面積=每戶建筑面積(含分攤面積,此處分攤面積包括了地下室設備間等公用部分的分攤面積)+地下室面積(此處已減去了分攤出去的公用間面積),那么地下室車位面積已包括在建筑面積中,這部分面積已構成建筑面積。二、目前地下車庫車位銷售單價明顯超過住宅的單位售價,在房地產整個銷售環節、車位銷售已占據重要一角。三、按照房地產有關規定,對地下車庫可以出售,車位在出售之前所有權屬于房地產開發企業,并不屬于業主。沒有購買車位的業主不可以將車停在已出售的車位上,擁有車位的業主實質上便擁有了使有權,對其他業主已形成了排他權。只是國家對辦理產權問題沒有規定具體辦理方法,具體方法還要等物權法出來后再定。四、根據內資《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知(國稅發[2006]31)第八條第6小條第二點規定:“建造的停車場庫,屬于營利性的,或產權歸開發企業所有的,或…,應單獨核算成本,除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外,其他一律按建造開發產品進行處理”,此處,作為銷售的車位,按開發產品處理,即應將面積計入可售面積,并遵循收入與成本配比原則,實現該車位銷售收入時,結轉相應成本,而非全部一次性計入銷售成本。

  所以,遵循實質原則,地下室車位面積應計入總可售面積,按已實現銷售的車位面積計入已售面積,結轉成本費用,相應車位銷售取得的經濟利益也應計入當期銷售收入。對于銷售車位定金則先期計入其他業務收入,待以后實現銷售時結轉收入成本(費用)。

 



 

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